来源： ZAKER新闻

8 月 18 日，广州市住房和城乡建设局发布了关于印发《广州市住房发展 " 十四五 " 规划》的通知。

广州市住房发展 " 十四五 " 规划

文件先回顾了 2016-2020 年，广州过去五年间的住房建设情况，接着提出了十四五期间的远景目标，整个广州将按照 "一区三城" 建设，推进中心城区与外围城区建立更加便捷的基础设施联通。

圈重点，要考

一区：广州人工智能与数字经济实验区；

三城：中新知识城、广州科学城、南沙科学城。

同时，要完善 " 中心城区—副中心—外围城区—新型城镇—美丽乡村 " 的城乡体系。

中心城区范围：越秀、荔湾、海珠、天河；

城市副中心：南沙；

外围城区：白云、黄埔、番禺、花都、增城、从化、空港经济区；

新型城镇与美丽乡村文件没有详细说明。

广州住房发展 " 十四五 " 分区目标一览表

从各区新建商品住房一览表中可以看到，中心城区仅有荔湾与天河是 3.5 万套，为供应大户。这说明，荔湾与天河还有些可供应的宅地，二是这两个区域在 " 十四五 " 期间将是主要发力的重点。

广州各区商品房供应情况

在外围区域，白云的供应量最少，增城、黄埔仍是供应大户，符合向东发展的规划，十四五期间 " 东大仓 " 依然会占据广州楼市的半壁江山。

城市更新下，中心城区呈小户型化

在城市更新方便也提出了新要求。要建立城市更新与住房供应联动机制，通过城市更新来增加商品住房供应。

在前面说到的中心四区，荔湾、天河、海珠、越秀的新增住宅供应，基本需要从城市更新当中进行转换。

最重要的一点，规划对旧改可售卖的商品住宅进行了面积的硬性规定。配置的 90 平方米以下，为中小户型住房。

要求在第一圈，90 平以下的中小户型占比不低于 40%；第二圈层不低于 30%；第三圈层不低于 25%。

60 平方米以下的小户型住房，在第一圈层不低于 15%；在第二圈层不低于 10%；在第三圈层不低于 5%。

这个要求很微妙，减少了中心城区核心地段的大户型垄断市场，规定 60 平以下小户型，90 平以下中小户型的售卖比例，做到了 " 权益均等 "。

可以预见，在限价的引导下，中心城区的住宅用地将会呈现高容积率、高密度、面积被切割的刚需小户型为市场主流。

因此，在中心城区的大户型住宅产品将会成为稀缺资源。

供地调整，没热度的区域凉凉

供地节奏也发生了调整，有些微妙：

商品住房消化周期在 36 个月以上，停止供地；

18-36 个月，减少供地；

6-12 个月，增加供地；

6 个月以下，加快供地节奏。

像花都、从化等地，商品房住宅的消化周期长达 22 个月以上，如果减少供地，没有新盘入市的刺激，市场的热度和关注度就会更低，对去化周期慢的区域不是什么好事。

文件还对各区住房供应情况进行了详细解读，一区一策，圈重点看。

中心城区住房发展指引：

越秀区：一是多渠道提高住房供给能力。新增住房主要通过城市更新供应，主要布局在登峰村、西坑村和瑶台村等城中村改造区域；二是继续做好人才住房保障工作。

荔湾区：一是加大住宅用地收储和供应。重点推进广钢新城、白鹅潭商务区的住宅用地收储和供应，重点集中在茶滘、东漖、海南村、沙河村和西郊村等城中村改造区域；二是积极筹建人才公寓；三是规范住房租赁市场。

海珠区：一是加快推进城市更新，实现职住平衡。重点推进赤沙村、沥村、石溪村、凤和村等 13 条城中村改造，增加住房供应；二是在深化城市更新一体中推进环境整治、产业升级、文化保护，对教育、医疗、文化、体育、养老、政策性住房、市政等设施进行均衡布局和分级配置。

天河区：多渠道筹建政策性住房。新增住房主要布局在天河智慧城和天河智谷片区，以及冼村、新塘、新合、员村、吉山、棠下和车陂等城中村改造区域。

副中心住房发展指引 ：

南沙区：一是稳定房地产市场发展；二是加大政策性住房供给，新增住房主要布局在横沥岛尖明珠湾片区、珠江街粤港深度合作园和南沙街南沙湾片区，以及金洲村等城中村改造区域；三是优化住房的空间布局以及探索建设国际化社区。

外围城区住房发展指引：

十四五 " 期间，白云区、黄埔区、番禺区、花都区是中心城区人口与功能疏解的主要区域，要增加住房供应能力，完善公共服务设施配套，强化与主城区的交通便捷性。

白云区：新增住房主要布局在白云湖数字科技城、广州设计之都白云新城、民科园等重点平台及轨道交通站点周边地区，以及陈田村、田心村、小坪村和江夏村等城中村改造区域。

黄埔区：新增住房主要布局在广州科学城和中新广州知识城，以及横沙村、文冲村、沙步村、茅岗村、笔岗村、火村村和刘村村等城中村改造区域。

番禺区：新增住房主要布局在广州国际创新城、广州南站商务区、万博商务区，以及福涌村、里仁洞村、沙溪村等城中村改造区域。

集体用地建设租赁住房布局在钟村街。

花都区：新增住房主要布局在融创文旅城板块、花都湖生态圈板块，以及横潭村、三东村、田美村、杨一村等城中村改造区域。

增城区：新增住房主要布局在荔城和新塘区域。

政策性住房重点布局在广州科教城、广州东部交通枢纽和增城经济开发区等重点平台及轨道交通站点周边地区。

从化区：新增住房主要布局在街口街、城郊街、江埔街等从化区中心区域及轨道交通站点周边地区。

三大目标，调控常态化

除了各区的规划，文件还对广州住房建设提出三大目标。

1、 住房市场体系建设取得新成效：" 十四五 " 期间，广州新增新建商品住房供应力争达到 65 万套。

2、住房保障体系建设再上新台阶：" 十四五 " 期间，广州市力争筹建公共租赁住房 3 万套，保障性租赁住房 ( 含人才公寓 ) 60 万套，共有产权住房 3 万套。

3、城镇居住环境品质达到新水平：到 2025 年，广州市城市居民人均住房建筑面积力争达到 36 平方米，基本完成 2000 年底前建成的需改造老旧小区改造任务。

政策性住房的筹建渠道

广州住房发展 " 十四五 " 年度目标一览

各区投入要素一览

从整份文件来看，基调依旧是房住不炒，以稳为主，不会出现大跌、大涨的现象。

未来几年，广州调控将会持续收紧，并且加强住房供应，以达到稳定市场地效果。