住房问题自古以来就是民生的重大问题，关系千家万户的基本生活保障。党中央、国务院高度重视人民的住房问题，尤其重视解决城市新市民、年轻人的住房困难问题，不断提出新思路、推出新举措。青年富有想象力和创造力，是国家社会经济发展的中坚力量。近年来，大量青年人怀揣梦想投身城市建设，却面临“买不起房”和“租不好房”的难题。“青年住房难”现象逐渐引发社会广泛热议，成为影响国计民生的重要社会问题。

青年人才是各个城市“人才大战”中争夺的核心资源，是未来中国经济高质量发展的创新动力源泉和人才资源保障；青年与城市之间的良性互动是实现城市高质量发展与可持续发展的重要基础。因此，解决好城市青年群体的居住与生活需求，培养其积极向上的社会心态，对于促进未来中国经济社会持续健康发展至关重要。人民智库围绕当前城市青年（18-40岁）对居所的满意度、认识和需求以及对当前住房政策理解和“理想住房”的期待，形成如下报告。

重要发现

• 超半数城市青年认为房子对其意味着可享受的公共资源和有自己的落脚点，对“租购同权”、“因城施策”和“租购并举”等住房观点印象深刻。

• 超六成城市青年满意目前居住的房子，周边生活圈配套、房屋装修和内部装饰以及小区安全和物业服务等是半数多城市青年更关注的内容。

• 大多数城市青年认为“探索新的住房发展模式”之“新”在租购上都应强调健全相关的配套和服务以及不断加强市场的法治化、规范化管理。

• 大多数城市青年认为“更好满足购房者的合理住房需求”应重点关注首套房商贷利率和贷款认定，配齐社区周边配套，推进一刻钟便民生活圈建设，提供养老托育家政等生活性增值服务。

• 建议推进多元主体参与城市租赁住房的有效供给，合理控制年度住房租金涨幅，细化优化简化公积金住房提取政策，规范住房租赁市场监管，有效保障城市青年群体的住房租赁权益。

更多精彩观点

住房问题自古以来就是民生的重大问题，关系千家万户的基本生活保障。党中央、国务院高度重视人民的住房问题，尤其重视解决城市新市民、年轻人的住房困难问题，不断提出新思路、推出新举措。2016年年底，中央经济工作会议上首次提出“房住不炒”，此后每年两会上都会被提及。2020年12月，中央经济工作会议首次提出“解决好大城市住房突出问题”，2021年的政府工作报告再次提出要解决好大城市住房突出问题，高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，尽最大的努力帮助新市民、年轻人缓解住房困难。2021年8月31日，国务院新闻办公室举行“努力实现全体人民住有所居”新闻发布会，提出“将以发展保障性租赁住房为重点，进一步完善住房保障体系，努力实现全体人民住有所居”。为更好顺应人民群众新的住房需求形势，2021年12月的中央经济会议将“探索住房发展新模式”和“满足合理住房需求”列入年度重要任务，同时各地“十四五”规划都将有序扩大保障性租赁住房供给作为重要内容，致力于不断满足人民群众“住有所居”的美好生活需求。

青年富有想象力和创造力，是国家社会经济发展的中坚力量。近年来，大量青年人怀揣梦想投身城市建设，却面临“买不起房”和“租不好房”的难题。“青年住房难”现象逐渐引发社会广泛热议，成为影响国计民生的重要社会问题。青年人才是各个城市“人才大战”中争夺的核心资源，是未来中国经济高质量发展的创新动力源泉和人才资源保障；青年与城市之间的良性互动是实现城市高质量发展与可持续发展的重要基础。因此，解决好城市青年群体的居住与生活需求，培养其积极向上的社会心态，对于促进未来中国经济社会持续健康发展至关重要。围绕当前城市青年（18-40岁）对居所的满意度、认识和需求以及对当前住房政策理解和“理想住房”的期待，人民智库组织开展了“城市青年，您如何看待住房问题”的问卷调查，以期了解城市青年关于住房问题的认知、住房政策的理解和“理想住房”的期待，为解决城市青年群体的住房问题提出建设性的意见。

01

住房意义和居住满意度的认知与评价

据住建部2021年公布的数据显示，2019年，我国城镇居民人均住房建筑面积已达39.8平方米[1]，总体上解决了住房短缺问题，但是住房结构问题突出，城市新市民和青年人的住房困难问题凸显。根据有关调查显示，现在大城市有70%的新市民和青年人是靠租房来解决居住问题。从本次调查结果来看，有45.91%的城市青年选择“自有住房”，44.51%的选择“整租居住”，9.58%的选择“合租居住”，过半数的城市青年都是租房居住生活。

青年人带着对美好生活的向往在流动中向城市聚集，通过安身、就业参与和贡献城市的经济社会发展，推进城市化进程；他们如何看待安身之所之房子呢？调查显示，超半数城市青年认为房子意味着“可享受教育、医疗等公共资源”（59.5%）和“有属于自己的落脚点”（51.53），48.12%的认为意味着“固定资产和信用担保”，35.47%的认为“有房子才有家的归属”，26.46%的认为是“身份地位的象征物”，还有15.84%的认为房子是“提高生活品质必要条件”，这表明当前城市青年关于住房的认知不仅关注房子的居住属性，还关注在此基础上的财产属性、可获得的资源等衍生属性，侧面反映出城市青年对房子的认知会附加婚恋、生育、子女教育等后续社会化功能。

面对住房领域发展不平衡不充分问题，党和国家有关部门立足国情，深刻分析以往住房制度改革的实践教训，不断提出解决住房问题的新理念和新观点，取得了积极进展。当问“提到住房，下列哪些观点令您印象深刻”时，超四成的受访城市青年认为“租购同权”（46.0%）、“因城施策”（42.71%）和“租购并举”（41.83%），三分之一受访者选择“发展长租房”（37.88%）、“房地产税改革试点”（36.17%）、“房住不炒”（34.05%）和“推进保障性住房建设”（33.1%），还有部分城市青年认为“产业良性循环和健康发展”和“取消公摊面积”等观点令其印象深刻。

根据城市青年按照满意度评价的李克特五级量表对其居所的居住整体感受、住房建筑面积、房屋基础设施（家具、家电、卫浴、厨房等）和小区周边配套设施（教育、医疗、交通、商超等）等要素的评价可知，超六成的城市青年对居所的四个方面“比较满意”和“非常满意”，评分分别为3.87、3.78、3.86和3.87分（满分5分），满意度评价介于“一般”和“比较满意”之间且向“比较满意”倾斜。从居住生活房子性质进一步交叉分析发现，自有住房的城市青年对居所四个方面的满意度评价相对最高，分别为3.99、3.91、4.01和4.00分；整租居住的满意度评分次之，分别为3.83、3.77、3.81和3.83；合租居住的满意度评分相对最低，分别为3.46、3.23、3.37和3.45分，这种结果也从侧面反映出城市青年的居住满意程度跟居住房屋的性质有一定的相关性。

02

对住房需求的理解与理想住房的期待

在共同富裕目标的引领下，房住不炒、住有所居成为新时代房地产行业平稳健康发展的主基调；房住不炒明确定位住房投资必须从属和服务于居住属性，住有所居则集中体现了以人为本的住房发展理念，言简意赅地讲清楚了习近平总书记关于新时代住房改革的根本目标——“满足群众基本住房需求、实现全体人民住有所居”[2]。房住不炒的意义毋庸讳言，那么“住有所居”是什么？从各方面释放的信号来看，一是人人有房住，确保每个人实现不论是自住还是租住的住房权利；二是满足有尊严地居住，符合安全健康标准，社区和公共服务可及；三是经济可负担，家庭住房支出占可支配收入的比重合理。住有所居，寄托了百姓心中最朴素的小康愿望，关系人民安居乐业，是通向“美好生活”的必要条件。

2020年12月21日召开的全国住房和城乡建设工作会议指出，我国城镇居民的人均住房面积从1978年的6.7平方米增加到2019年的39.8平方米，城镇人均住房建筑面积实现巨大提升。贝壳研究院推出的《2021新青年居住消费报告》和《2021年新居住消费调查报告》也显示“居者有其屋”。不论是自有住房还是租房居住，当前城市青年住的问题得到一定程度的缓解，但城市的人均住房建筑面积总体呈现“城市越大，房子越小”的特征，一线城市受供给结构影响与其他城市的人均住房建筑面积差异显著，大城市仍面临住房困难问题。在“住有所居”或“居者有其屋”基本实现之后，“居者优其屋”是否会成为城市青年的新选择？

调查显示，当前城市青年对住房居住有了新要求，更关注居住的生活品质、安全和居住空间的个性化、智能化布置。超半数的受访者选择“更重视‘一公里生活圈’配套”（59.34%）、“更关注房屋装修和内部配套”（56.66%）和“更在乎小区的安全和物业服务”（55.9%），有四成的城市青年“更在意居住面积和房屋格局”（41.35%）和“更注重智能化的家居家电”（41.35%）。另外，我们也设计了城市青年对理想住房的期待一题从侧面了解探析城市青年对住房的新需求，结果显示：超八成城市青年选择“交通便利”（88.24%）、“配套齐全”（83.88%）和“服务多元”（81.44%），有77.55%的选择“户型合理”，69.49%的选择“人性智能”，选择“质量达标”和“邻里和睦”的比例都超过45.5%，还有部分城市青年希望住房价格和面积合理，房贷不对日常生活造成较大的影响。另据《2021年新居住消费调查报告》显示，当前消费者在住房消费领域需求呈现出以下变化：居住空间方面，追求个性化、审美化、轻奢化等；居住生活品质方面，需求从房屋本身向社区配套、邻里关系等外部延展等特点。综上，“居者优其屋”成为新需求。与此同时，城市青年关于住房需求较之以往也产生了较大改变。

03

对“新”住房发展模式和

“合理住房需求”的理解

青年进入城市后，在创业、就业、住房、教育、医疗等重点领域的需求会比较强烈，尤其是希望在城里有安身之所，这是就业创业的基础前提；青年在城市安居乐业，这既有对美好生活的诉求，也有对更好发展机会的诉求。因此，他们对住房政策的理解与认知在一定程度上有助于从需求侧进行创新，从供给侧进行结构性改革，以提供符合市场预期或青年需求的住房，这就离不开对城市青年关于住房政策和住房需求的准确把握、精准拆解。在调查城市青年眼中的“探索新的住房发展模式”中“新”应强调的内容和“更好满足购房者的合理住房需求”中的“合理住房需求”应涵盖的内容时，我们发现：

在住房购买方面，超半数城市青年认为“探索新的住房发展模式”中“新”应强调加强对住房购买租赁市场的法治化、规范化管理（59.85%），以及坚持盘活市场存量，健全相关的配套和服务（59.22%）。住房购买租赁涉及租购各方主体的利益博弈规范化问题以及彼此的权利义务法定化，往往牵一发而动全身，且当前住房租购市场普遍存在的住房痛点，无疑需要法律政策的兜底约束。同时，随着城市青年对通勤时间、居住服务等需求的关注日益增多，市场要顺应人民需求分别对城市老旧小区、新建小区等进行更新改造和配套完善，以适应不同租购群体对住房供给数量和质量的合理要求。另外，还要推动房企加快开发模式转型、优化拓展服务内容形式（54.69%）。当前在“美好生活”需求之下，居住需求不仅仅是“住有所居”，多元、品质消费需求不断新增，
且在竞争、技术等共同推动下，供给端的服务业态模式也在发生转变，以房为中心转向以满足人的需求为中心，因此房地产企业要加快开发模式转型，优化拓展服务品质内容形式，满足以人为中心的居住需求。

当前，中央强调支持“合理住房需求”，首先可以明确的是支持“合理住房需求”不是新政策，而是让市场完整准确地理解和执行房地产政策机制的进一步调整和完善。那么城市青年如何理解“更好满足购房者的合理住房需求”中“合理住房需求”的涵盖内容呢？调查显示：一是超七成的城市青年认为“更好满足购房者的合理住房需求”应调研城市常住人群，因城制定限购落户贷款政策（71.42%）和配齐社区周边配套，推进一刻钟便民生活圈建设（70.60%），表明城市青年对居住城市的限购落户贷款政策和小区周边配套非常关注，尤其关注信贷政策、结构和流程的优化简化，特别是对首套房商贷利率和城市首套房的贷款认定，选择比例超过68.89%。二是有超半数的城市青年认为应立足刚需市场，让购房者以更合理的价位获取住房（65.54%），同时物业服务企业应提供养老托育家政等生活性增值服务，以更好满足城市青年住房购买的可及性和对小区物业服务多样化、生活化的增值服务要求。另外，还有45.91%的认为应满足购房者对质量、面积、设施、地区等需求。近年来，由于部分房地产企业在开发过程中忽视房屋格局的合理规划、房屋面积的合理配置和房屋基础设施的合理配置，使得更多购房者对房屋质量等硬件指标给予了更多关切。

在住房租赁方面，超半数的城市青年认为“探索新的住房发展模式”中的“新”应强调的内容如下：一是发展政府保障性租赁住房市场，不断扩大覆盖人群（70.28%）。从近期中央和国家部委印发的相关文件来看，国家把发展保障性租赁住房作为“十四五”住房建设的重点任务，主要解决新市民、青年人等群体的住房困难问题。约八成的城市青年会申请或想申请政府提供的保障性租赁住房，其中，38.67%的城市青年选择“符合要求就申请”政府提供的保障性租赁住房，39.49%的城市青年选择“想申请，但条件不达标”，19.29%的城市青年选择“不确定，不太了解相关政策和标准要求”，有2.56%的城市青年选择“跟我没什么关系”。在进一步追问城市青年对政府保障性租赁住房的基本诉求时，他们的选择主要集中在“较为完备的公共配套设施”（82.55%）、“不太偏远的地理位置”（81.47%）和“自由活动的公共空间/场所”（74.77%）以及“便捷的管理服务平台”（69.81%）；有四成多城市青年选择“兼具时尚智能与智慧属性”（46.22%）和“动态合理的住房申请准入门槛”（44.07%），希望满足其对住房个性化、智能化的要求，不断放宽准入门槛。

二是打造住房租赁价格指数，合理引导租赁价格走势（65.19%）和探索租购住房在享受公共服务上具有同等权利（61.62%），超半数的城市青年认为还应加强对住房租赁市场的法治化规范化管理、盘活市场存量并健全相关的配套和服务和推动房企加快开发模式转型并优化拓展服务内容形式。同时，有47.3%的受访者认为应加快不动产投资信托基金（REITs）专项立法服务实体经济。今年两会召开前夕，全国人大代表、北京证监局局长贾文勤[3]提出，当前试点阶段采用的“公募基金+ABS”模式中参与主体较多、产品结构、法律关系较为复杂，各方职责界定和协调难度较大，要制定不动产投资信托业务管理办法，加快不动产投资信托基金（REITs）专项立法。

04

保障城市青年群体住房

租赁权益的重要措施

“有恒产者有恒心”。“住有所居”作为青年城市生活的基本需求，应该引起社会多方的广泛关注。针对青年住房痛点，各级各类城市应根据本地实际情况出台面向不同青年群体的多元住房援助政策体系，以帮助青年获得可负担的“适宜住房”。建议从以下几个方面保障城市青年群体的住房租赁权益。

第一，鼓励多元主体多渠道参与，有效增加租赁住房供应。首先地方政府要制定并公布保障性租赁住房建设计划，按照城市青年的住房需求加强政府保障性租赁住房的有效供给，推动公共住房的精准化保障，按照城市居住人口及年收入等动态调整保障性租赁住房的申请标准，不断扩大覆盖人群。其次引导社会力量参与保障性住房租赁供应（36.8%），优先扶持国有企业发展规模化租赁，鼓励信用优质的民营企业参与发展长租房市场，提供优质租房资源，不断规范租赁流程，提高租赁效率，不断推进住房租赁企业的专业化、规模化发展，同时进一步加大长租房的政策和资金支持力度，持续推动不动产投资信托基金（REITs）试点。最后，探索利用“城中村”改造产业用地建设租赁住房，增加住房用地，不断推进城市“老旧小区”改造和新建小区的周边配套和服务建设，以不断满足城市青年的住房需求。

第二，合理控制年度住房租金涨幅，细化优化简化公积金住房提取政策。租赁房屋的稳定性和租赁价格会直接影响青年在居住地的生活幸福感和生活压力感，因此应从多个方面缓解城市青年的住房压力。首先将年度住房租金涨幅控制在5%以内（70.57%），进一步提升新市民和青年人的生活幸福感、减轻生活压力，建立完善相关预警机制，增强“价格干预措施”的可操作性。其次细化优化简化公积金租房提取政策（77.68%），通过调研居住地城市青年对住房公积金提取的了解度、便利度等，不断细化优化简化城市青年住房公积金提取的政策，简化公积金提取或支付租金的流程，便于城市青年支付房屋租金、减轻租住压力。最后依法保障承租人享有基本公共服务（76.45%），逐步推进租赁的基本公共服务均等化，保证城市青年群体在合同范围内合理使用和占有住房的权利，以及其他相关服务和权益，特别是承租人在享受义务教育、医疗卫生、就业等方面的合法权益。

第三，规范住房租赁市场和租赁监管，保障青年合法权益。在满足城市青年租房需求方面，不仅要重视“量”，还要保障“质”。一是发挥政府的强监管作用，完善并规范住房租赁市场管理体系（38.38%），加大对住房租赁市场的监管力度，建立住房中介、租房平台的“黑白名单”，加大违法行为惩治力度，严厉打击黑中介，同时依法规范中介服务内容及收费比例（70.38%），明确中介服务事项、服务标准、服务收费比例等内容。二是建立规范的住房租赁管理服务平台（65.79%），依托城市的住房租赁市场的数据共享，搭建规范的住房管理服务平台，使房源信息、租房价格、房屋质量、房主诚信度透明化、公开化，为城市青年找到合适的住所提供便利；同时提高待租房屋的“准入”或“入市”标准，禁止水电违规改造、房屋空气质量检测超标的房源进入租房市场。三是设立专业高效的租务法庭加强司法保障（63.52%），针对城市青年近年来面临的住房权益受损问题，有人大代表建议设置专业高效的租屋法庭，设计专门处理租房纠纷的多元化纠纷解决机制，采取更加接地气的夜间开庭、巡回开庭以及远程开庭等便民措施，不断解决司法救济“最后一公里”难题。

调查说明：2022年3月10日－3月25日，通过微信公众号、互联网渠道等发布问卷，共回收有效问卷3163份；其中，21-27岁的城市青年占比为46.41%，28-35岁的占比为39.20%，18-20岁的占比为8.06%，35-40岁的占比为6.32%。

参考文献：

[1]《国新办举行“努力实现全体人民住有所居”新闻发布会》[N]，国新网，2021年8月31日。

[2]《在十八届中央政治局第十次集体学习时的讲话》[N]，《人民日报》，2013年10月31日。

[3] 2022年全国两会召开在即，全国人大代表、北京证监局局长贾文勤在接受《证券日报》记者采访时表示，今年两会其带来四项建议：一是建议加快不动产投资信托基金（REITs）专项立法，二是建议健全我国信用债违约处置机制，三是建议在金融法院探索证券期货案件审判“三合一”模式，四是建议完善会计师事务所民事责任承担保障机制。

执笔：人民智库研究员 贾晓芬

视觉：王洋